Repères documentaires généraux, avec les conditions et limites précisées dans ce guide. Les exemples présentés comme fictifs ne constituent pas une évaluation de votre dossier.
01 / Commencer par l’année et la nature de l’avis
Commencer par l’année et la nature de l’avis
Relevez l’année d’imposition, le nom de la taxe et l’adresse exacte du local. La taxe foncière, la taxe d’habitation sur une résidence secondaire meublée et une taxe sur la vacance sont trois sujets différents. Une maison sans occupant permanent n’est pas nécessairement un logement vacant au sens fiscal.
En 2026, la TLV concerne les communes de la liste réglementaire et une vacance d’au moins une année au 1er janvier. Hors de ce champ territorial, une THLV peut exister sur délibération de la commune ou de l’intercommunalité compétente, pour une vacance de plus de deux années au 1er janvier. Pour la THLV, il faut donc vérifier la délibération applicable, et pas seulement l’absence de la commune dans la zone TLV. Articles 232 et 1407 bis. [2]
| Question pour un avis 2026 | TLV | THLV |
|---|---|---|
| Territoire | Commune de la liste réglementaire | Hors TLV, sous réserve de délibération applicable |
| Durée de vacance de référence | Au moins un an au 1er janvier | Plus de deux ans au 1er janvier |
| Base | Valeur locative du logement | Régime local de taxe d’habitation applicable |
| Taux | 17 % la première année d’imposition, 34 % ensuite | À vérifier dans le cadre de l’imposition locale |
Les taux de la TLV ne s’appliquent pas au prix de vente estimé de la maison. Une maison valorisée 200 000 € n’entraîne donc pas une TLV de 34 000 € par application de 17 % à son prix. L’assiette légale est la valeur locative mentionnée par le Code. Article 232, IV. [1]
02 / Reconstituer la chronologie de l’occupation et des droits
Reconstituer la chronologie de l’occupation et des droits
Préparez un calendrier : dernier occupant, date de départ ou de décès, présence éventuelle d’un conjoint, déménagement des meubles, travaux, mise en vente ou en location. Ajoutez les dates auxquelles les personnes concernées disposent du logement. L’article 232 désigne notamment le propriétaire ou l’usufruitier qui en dispose depuis le début de la période de vacance de référence. Il serait imprudent de compter mécaniquement tous les mois depuis le départ du parent sans examiner les droits transmis. Article 232, II et III. [1]
Distinguez ensuite les faits des qualifications. « Nous y passons parfois » ne décrit pas une occupation continue. « La succession n’est pas terminée » ne démontre pas, à lui seul, une impossibilité de vendre ou de louer. Les justificatifs doivent permettre au service fiscal d’identifier la situation effective pendant la période qu’il contrôle.
Le Code exclut la vacance indépendante de la volonté du contribuable. Une occupation supérieure à quatre-vingt-dix jours consécutifs pendant la période de référence écarte également la qualification de vacance dans les conditions du texte. L’article 1407 bis renvoie à ces critères pour la THLV. Article 232, V et VI. [1]
03 / Une maison en travaux ou en vente n’est pas automatiquement exonérée
Une maison en travaux ou en vente n’est pas automatiquement exonérée
La fiche administrative cite notamment un logement proposé au prix du marché sans trouver preneur et les travaux importants nécessaires à l’habitabilité. Elle indique, en pratique, un montant de travaux supérieur à 25 % de la valeur du logement. Ce repère ne transforme pas tous travaux d’embellissement en motif d’exonération. Service Public, logements vacants. [3]
Exemple fictif : pour une maison estimée 160 000 €, 25 % représentent 40 000 €. Un devis de décoration de 42 000 € ne prouve pourtant pas, par son seul montant, que le bien ne peut être habité normalement. À l’inverse, une liste détaillée de désordres, les diagnostics et des devis portant sur les équipements indispensables permettent de discuter les conditions réelles. Le montant et la nature des travaux doivent être rapprochés.
Pour une mise en vente, conservez le mandat éventuel, les annonces datées, les prix successifs, les visites et les explications des refus. Une annonce très au-dessus du marché ne constitue pas la même preuve qu’une commercialisation effective à un prix étayé. Cette préparation ne garantit pas le dégrèvement : elle rend la demande examinable.
04 / Déclarer et contester sont deux démarches distinctes
Déclarer et contester sont deux démarches distinctes
Vérifiez les informations d’occupation connues de l’administration et corrigez les changements nécessaires. Si un avis paraît erroné, formulez une réclamation identifiant l’année, le local, le motif et les preuves. La déclaration d’une vacance ou sa correction n’équivaut pas à une décision d’exonération.
La réclamation ne dispense pas automatiquement de payer. La fiche officielle distingue la demande de dégrèvement de celle d’un éventuel sursis de paiement. Suivez les voies et délais figurant sur l’avis et demandez une réponse écrite si la succession ou les droits de propriété rendent le cas incertain. Service Public, réclamation TLV/THLV. [3]
05 / Ce qui change pour les impositions 2027
Ce qui change pour les impositions 2027
La loi de finances du 19 février 2026 a créé la taxe sur la vacance des locaux d’habitation, codifiée à l’article 1406 bis. Le texte précise son application à compter des impositions 2027, avec prise en compte de la durée de vacance antérieure au 1er janvier 2027. Il ne faut donc ni appliquer les nouveaux taux locaux à un avis 2026, ni supposer que l’historique de vacance repart de zéro en 2027. CGI, article 1406 bis et dispositions d’application. [4]
Pour un avis futur, le zonage, la délibération et le texte applicable devront être revérifiés. Cet article garde les critères de 2026 pour expliquer les avis actuels ; il ne préjuge pas d’une décision locale ultérieure sur une maison particulière.
