Vendre un bien reçu par donation ou donation-partage : que vérifier ?

Une donation entre vifs transmet des droits du vivant du donateur. Pour une donation immobilière, un acte notarié est obligatoire. Reprenez cet acte pour identifier le bien, les droits attribués à chaque personne et les conditions qui accompagnent la transmission. Le nom courant de « maison donnée aux enfants » ne suffit pas à décrire la propriété. [1][4]

Dans une vente amiable ordinaire du bien indivis entier, l’accord de tous les propriétaires concernés est en principe nécessaire. Les dérogations et procédures éventuelles ne se déduisent pas d’un simple calcul de majorité. En présence d’un usufruit, la vente du bien ne supprime pas le droit de l’usufruitier sans son accord, sauf renonciation expresse de sa part. [5][6]

L’intitulé « donation-partage » ne dispense pas de lire l’attribution et les clauses réellement signées. Pour la revente, la première question reste ce que vous détenez aujourd’hui, et non le dispositif qui aurait été préférable avant la transmission.

Une clause d’inaliénabilité interdit-elle encore de vendre ?

Une clause d’inaliénabilité peut limiter la possibilité de céder le bien donné. L’article 900-1 du Code civil soumet sa validité à deux conditions : une durée temporaire et un intérêt sérieux et légitime. Le même article permet une autorisation judiciaire de disposer du bien si cet intérêt a disparu ou si un intérêt plus important l’exige. Cela ne permet pas au vendeur de décider seul que la clause ne s’applique plus. [2]

Faites préciser par le notaire si la clause est toujours applicable et comment traiter sa suppression, sa modification ou une éventuelle autorisation. Une conversation familiale favorable à la vente ne permet pas, à elle seule, de conclure que l’acte a été régularisé.

Un droit de retour risque-t-il d’affecter l’acquéreur ?

Le donateur peut avoir prévu un droit de retour pour le cas du prédécès du bénéficiaire, ou du bénéficiaire et de ses descendants, selon ce qui a été stipulé. L’article 952 prévoit des effets sur les aliénations du bien donné. Cette vérification concerne donc aussi la sécurité de celui qui vous achète le logement ; elle ne se limite pas à vos relations avec le donateur. [7][8]

Demandez quel traitement est prévu pour ce droit dans votre opération. Un accord sur le prix de vente, une levée de clause d’inaliénabilité et le traitement du droit de retour n’ont pas automatiquement la même portée. Le notaire doit identifier ce que chaque intervention règle effectivement.

Le donateur a-t-il conservé l’usufruit ?

Si vous avez reçu la nue-propriété, vendre le logement en pleine propriété demande d’organiser la cession des droits concernés. En cas de vente simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété, le Code civil prévoit une répartition du prix selon la valeur respective des droits, sauf accord de report de l’usufruit sur le prix. Il faut donc arrêter également ce que devient l’argent, sans supposer qu’il vous revient intégralement. [6]

Présentez dès le début la réserve d’usufruit et tout droit d’usage ou d’habitation figurant dans l’acte. Le calcul fiscal présenté plus bas suppose une pleine propriété reçue en une seule fois ; il ne doit pas être transposé à un démembrement.

Vos frères et sœurs ne deviennent pas copropriétaires du logement au seul motif que votre parent vous l’a donné. Il faut distinguer leur éventuel droit de propriété d’une protection liée à la réserve héréditaire. Si une donation dépasse la quotité disponible, son bénéficiaire peut devoir une indemnité aux héritiers réservataires. [9]

L’article 924-4 prévoit, après poursuite préalable des biens du débiteur de cette indemnité et en cas d’insolvabilité de celui-ci, une action pouvant atteindre le tiers détenteur de l’immeuble donné puis vendu. Ce risque explique qu’une vente puisse nécessiter des vérifications et interventions alors même que vous êtes seul propriétaire. Ce n’est pas un droit général de veto de toute la famille. [10]

Le texte prévoit une protection du tiers lorsque le donateur et tous les héritiers réservataires présomptifs ont consenti à l’aliénation, lors de la donation ou ultérieurement. Dans ce cadre, même un héritier réservataire né après le recueil des consentements ne peut exercer cette action contre le tiers. Il faut identifier les personnes concernées et les consentements déjà recueillis. Lorsqu’il existe des héritiers réservataires présomptifs dont le consentement reste à obtenir, l’accord du seul donateur ne suffit pas à remplir cette condition. [10]

Protéger l’acquéreur ne signifie pas effacer les comptes successoraux du bénéficiaire. Un consentement à la vente dans ce cadre ne vaut pas, par lui-même, renonciation générale à demander une indemnité de réduction au donataire. Cette distinction résulte de la différence entre l’obligation du bénéficiaire prévue à l’article 924 et la protection du tiers prévue à l’article 924-4. [9][10]

Si le donateur est décédé, transmettez également les pièces de la succession. Il ne faut pas appliquer mécaniquement un schéma de consentements établi pour un donateur vivant. Le notaire examinera la situation successorale et la sécurisation de la vente ; le calcul du partage au décès constitue une autre question.

Le seul fait d’avoir reçu une donation n’impose ni d’attendre quinze ans ni d’attendre le décès du donateur. Les quinze ans évoqués en matière de donation concernent notamment la disponibilité de certains abattements fiscaux entre les mêmes personnes. Ils ne constituent pas une durée générale d’interdiction de revendre un logement. Les clauses et engagements particuliers restent à vérifier. [11][3]

Le calendrier de vente dépend ensuite des vérifications et régularisations restant à faire. L’envoi des premières pièces ne garantit pas une date de signature. Avant de convenir d’une date avec un acquéreur, faites identifier les accords manquants et les conditions à inscrire dans les engagements.

Dans le régime usuel des plus-values immobilières des particuliers, une acquisition gratuite ne donne pas une base fiscale égale à zéro. L’article 150 VB du CGI retient la valeur utilisée pour déterminer les droits de mutation à titre gratuit. Pour une donation ordinaire en pleine propriété, recherchez cette valeur dans l’acte, avec sa ventilation si plusieurs biens ont été donnés. L’abattement personnel qui a éventuellement réduit les droits de donation ne devient pas pour autant le prix d’acquisition du logement. [12][13]

Le prix payé autrefois par le donateur n’est donc pas automatiquement votre base. Dans le cas simple d’une donation entre vifs, le départ de la durée de détention est la date de l’acte. Un décès ultérieur du donateur ne transforme pas, à lui seul, cette acquisition en acquisition par succession. Les donations réincorporées, les partages et les acquisitions successives demandent toutefois de reprendre toute la chaîne des actes. [14][13]

Les frais de donation admissibles sont retenus pour leur montant réel, justifié et effectivement supporté par le vendeur, à proportion du bien cédé. Le forfait d’acquisition de 7,5 %, applicable à certaines acquisitions payantes, ne se transpose pas à une donation. En particulier, les droits de donation payés par le donateur pour votre compte ne peuvent pas être ajoutés comme si vous les aviez supportés personnellement. [12][15]

La donation ne rend pas automatiquement la revente exonérée. Une éventuelle exonération de résidence principale dépend notamment de l’occupation habituelle et effective du vendeur, pas de la seule occupation passée du donateur. Une installation temporaire destinée à préparer la vente ne suffit pas. [16]

Si le bien vous a été transmis par décès, et non donné antérieurement, consultez plutôt le guide Plus-value lors de la vente d’un bien hérité. Son point de départ successoral ne doit pas remplacer la date et la valeur de votre donation.

Calcul fiscal fictif pour une donation récente en pleine propriété

Supposons une donation du 15 mars 2023, avec une valeur fiscale du logement de 250 000 €, puis une vente le 20 octobre 2026 à 300 000 €. Le vendeur est un particulier résident fiscal de France ; le donateur est vivant. Le vendeur a personnellement supporté 10 000 € de frais de donation, supposés intégralement justifiés, admissibles et afférents au logement ; 5 000 € de frais de cession sont également supposés déductibles.

L’exemple exclut toute exonération, tout démembrement, toute acquisition successive, tout amortissement à réintégrer, tous travaux et tout autre ajustement. Avec moins de cinq ans de détention, aucun abattement de durée ni forfait de travaux lié à une détention supérieure à cinq ans n’est retenu. Les frais supposés ne sont ni un tarif de notaire ni une validation de factures réelles. [12][14][17]

Les taux de 19 % et 17,2 % portent ici sur la plus-value taxable, pas sur les 300 000 € de prix. La base de 35 000 € reste sous le seuil de la taxe supplémentaire sur certaines plus-values immobilières élevées. Le solde ne déduit aucun emprunt, compte familial ou autre frais absent des hypothèses. Les 10 000 € de frais de donation, déjà payés avant la vente, ne sont pas retirés une seconde fois de l’argent versé lors de la cession. [18][17][19]

Trois hypothèses, sans prévision de marché ni réforme supposée

Hypothèse juridique : un accord manque. Si le projet suppose encore de traiter une clause ou de recueillir un consentement identifié par le notaire, un acquéreur intéressé ne suffit pas à fixer une date ferme. Faites préciser le point à résoudre et les conséquences de son absence avant de signer. Ce scénario ne prédit ni refus familial ni durée de procédure.

Hypothèse fiscale : les droits ont été payés par le donateur. Si les 10 000 € de l’exemple étaient en réalité des droits acquittés par le donateur, non majorables pour le vendeur, la base corrigée serait de 250 000 €, et non 260 000 €. Toutes les autres hypothèses inchangées, la plus-value serait de 45 000 € : 8 550 € d’impôt sur le revenu et 7 740 € de prélèvements sociaux, soit 16 290 €, au lieu de 12 670 €. C’est une différence de 3 620 €, sans changement de prix du logement. [15]

Hypothèse commerciale : le prix négocié change. En conservant les frais admissibles du premier exemple, deux prix alternatifs donnent :

Ces montants sont une sensibilité arithmétique, pas une estimation du bien, une probabilité de vente ou une tendance annoncée. Ils supposent notamment que les frais de cession restent fixes à 5 000 € ; une commission proportionnelle ferait varier le calcul. Attendre un meilleur prix demanderait aussi d’intégrer les charges supplémentaires et l’incertitude sur les offres. Aucune hausse future ni réforme fiscale n’est supposée acquise.

Pour ce contrôle lié à la donation, préparez un dossier qui permette au notaire de reconstituer les droits et les clauses :

Cette liste prépare l’analyse ; elle ne remplace pas les autres pièces de vente qui dépendent du logement. Demandez un retour écrit distinguant ce qui est déjà établi, ce qui manque et ce qui doit être réglé avant votre engagement. La Chambre des notaires de Paris recommande précisément de vérifier les restrictions et les interventions liées à la donation avant la vente. [3]