Repères documentaires généraux, avec les conditions et limites précisées dans ce guide. Les exemples présentés comme fictifs ne constituent pas une évaluation de votre dossier.
01 / Définir le transfert avant de calculer l’avantage fiscal
Définir le transfert avant de calculer l’avantage fiscal
Le grand-parent souhaite-t-il donner une somme, transmettre des droits sur un immeuble ou prêter des fonds ? Identifiez le bénéficiaire, le montant, la date et les conditions envisagées. Si l’argent doit être remboursé, le dossier ne doit pas être présenté comme un don destiné à améliorer artificiellement l’apport.
Une donation immobilière nécessite un acte notarié. Un don manuel d’argent relève d’autres formalités, mais il doit aussi être déclaré lorsqu’il entre dans le cadre fiscal concerné, même en l’absence d’impôt à payer. Depuis le 1er janvier 2026, la déclaration en ligne est obligatoire dans le champ prévu, sauf exception. DGFiP, dons aux enfants et petits-enfants. [2]
02 / Les parents intermédiaires ne disparaissent pas du raisonnement civil
Les parents intermédiaires ne disparaissent pas du raisonnement civil
Un grand-parent ne doit pas confondre le droit de gratifier un petit-enfant avec une représentation successorale automatiquement acquise. Les droits des enfants, les autres donations et la réserve doivent être examinés. Une donation-partage transgénérationnelle peut, dans son cadre propre, permettre d’allotir les descendants à la place de leur parent, en tout ou partie. Les consentements requis dans l’acte sont essentiels. Code civil, articles 1078-4 à 1078-8. [3]
Ce mécanisme n’est pas une simple mention à ajouter au virement. Il faut faire déterminer les branches, les lots, les consentements et les conséquences des donations antérieures. Le projet d’achat peut expliquer le choix de transmettre maintenant ; il ne remplace pas la construction juridique de l’acte.
03 / Les régimes fiscaux à distinguer
Les régimes fiscaux à distinguer
L’article 790 B prévoit un abattement de 31 865 € sur la part de chaque petit-enfant pour les donations entre vifs. Il faut vérifier ce qui a déjà été utilisé et le rappel fiscal applicable avant de considérer cette somme comme intégralement disponible. CGI, article 790 B. [1]
L’article 790 G prévoit une exonération distincte de 31 865 € tous les quinze ans, pour les dons d’argent en pleine propriété dans le cadre familial qu’il définit. Le donateur doit avoir moins de quatre-vingts ans, et le bénéficiaire dix-huit ans révolus ou être émancipé au jour du don. Le texte permet le cumul avec l’abattement de l’article 790 B et prévoit un délai de déclaration ou d’enregistrement d’un mois, sous la réserve qu’il indique. Article 790 G. [1]
Exemple fictif : un grand-parent de 72 ans donne 50 000 € d’argent à sa petite-fille de 25 ans. Si les conditions de l’article 790 G sont toutes remplies, 31 865 € peuvent relever de ce régime. Il reste 18 135 €, qui peuvent être couverts par l’abattement ordinaire si celui-ci est disponible et applicable. La conclusion dépend notamment des dons antérieurs et des formalités ; elle ne se transpose pas telle quelle à un donateur ayant déjà quatre-vingts ans.
04 / Jusqu’au 31 décembre 2026 : un dispositif immobilier temporaire
Jusqu’au 31 décembre 2026 : un dispositif immobilier temporaire
L’article 790 A bis vise certains dons d’argent en pleine propriété effectués entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, dans une double limite de 100 000 € par donateur et par donataire et 300 000 € par donataire. Les fonds doivent être affectés au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant leur versement à l’acquisition d’un immeuble neuf ou en l’état futur d’achèvement, ou à certaines dépenses de rénovation énergétique du logement principal dont le bénéficiaire est propriétaire. Article 790 A bis. [1]
Un achat dans l’ancien ne devient pas éligible à cette acquisition exonérée au seul motif que l’acquéreur est jeune ou réalise des travaux. Le volet rénovation doit répondre à ses propres conditions. Le texte impose notamment des conditions d’affectation à la résidence principale pendant cinq ans, selon l’opération. Pour le logement acheté, la location à usage de résidence principale est possible sous conditions, sans bail à un membre du foyer fiscal du donataire. Même article, I et II. [1]
Les dépenses ayant déjà bénéficié des avantages mentionnés par le texte, dont la prime de rénovation qu’il vise, ne peuvent pas être traitées comme librement cumulables avec cette exonération. Conservez les justificatifs et faites vérifier l’articulation avant d’engager les fonds. Ne présumez aucune prolongation du dispositif au-delà de 2026. Article 790 A bis, exclusions et durée. [1]
05 / Tester le calendrier et les ressources des deux générations
Tester le calendrier et les ressources des deux générations
Établissez une chronologie : versement, déclaration, signature d’acquisition ou dépenses éligibles, puis suivi de l’usage du logement. Une donation faite au dernier moment pour atteindre une date fiscale peut échouer si le projet n’est pas prêt ou si le grand-parent a besoin de ces fonds ensuite.
Préparez aussi un scénario d’échec de l’achat : les fonds restent-ils disponibles, quelle qualification et quelles clauses ont été retenues, et quelles obligations déclaratives subsistent ? Aucun avantage n’est acquis par le seul fait d’avoir inscrit « achat immobilier » sur un virement.
Enfin, conservez une réserve financière adaptée aux besoins du donateur. Le budget du grand-parent, les droits des autres membres de la famille et le coût du projet du bénéficiaire doivent être étudiés ensemble. Les droits de succession immobilière concernent une transmission au décès ; leurs abattements ne doivent pas être copiés sans vérification dans une donation aux petits-enfants.
